[8·2부동산대책]서울 전역 투기지역 및 투기과열 지정…재건축·재개발 옥죈다

강남4구 등 서울 11개구·세종시, 주담대 세대당 1건으로 제한

서울 전지역·과천·세종은 투기과열지구…재개발 조합원 분양권도 전매금지

투기과열지구 및 투기지역 지정.ⓒ국토교통부

내일부터 서울 전 지역과 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정된다. 또 강남권과 용산 등 서울 11개구와 세종시는 투기지역으로 묶인다.

정부는 서울을 중심으로 한 주택시장 과열현상이 서울 전역과 과천, 세종시 등으로 확산되고 있다고 판단하고 투기수요 유입 차단을 위해 나섰다.

2일 국토교통부는 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 통해 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)를 비롯한 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시를 투기지역으로 지정했다고 밝혔다. 이들 지역에서는 세대 당 1건으로 주택담보대출이 제한된다.

재건축·재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시는 투기과열지구로 지정됐다. 다만 세종시는 투기과열지구 및 투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역으로 제한된다.

우선 민간택지에 분양가 상한제가 적용된다. 기존에 민간택지는 주택가격, 거래량, 청약경쟁률 등 3가지 요건이 모두 적용돼야 까다로운 선정 조건으로 실제 적용사례가 없었지만, 분양가상한제 적용지역의 지정요건을 개선해 주택시장 상황에 따라 즉시 대응할 예정이다.

기존에 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용했던 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도도 강화될 예정이다. 사업단계별 기존 2년 이상 지연되는 경우를 예외적인 조합원 지위 양도로 허용됐지만, 정부는 이 기간이 지나치게 짧다고 보고 1년씩 예외사유를 강화해 3년으로 늘렸다.

선의의 피해를 방지하고 혼란을 최소화하기 위해 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수가 허용된다. 내년 1월 예정된 재건축 초과이익 환수제는 추가연장 없이 예정대로 시행된다.

전매제한이 없었던 투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권도 강화됐다. ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지로 전매를 금지해 시세차익을 목적으로 하는 투기수요를 차단할 계획이다.

기존에 하한선이 없었던 재개발 임대주택 비율에 의무적인 하한선을 마련했다. 전국의 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%로 설정하고, 서울에는 10%~15%까지 임대주택을 포함해야한다.

투기과열지구 내 정비사업 분양분에 대한 재당첨도 제한될 예정이다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨이 제한된다.

투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 올해 말 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외된다. 이에 따라 서울 전 지역은 도시재생 뉴딜 선정대상에서 배제되며 내년 집값 안정 상황을 분석한 후 선정여부를 검토할 예정이다.