악성 미분양에 지방 부동산시장 ‘냉각’…건설사 ‘휘청휘청’

준공 후 미분양 1.7만가구...수도권 比 4배 이상

경영난 심화 속 신규 업체↓·폐업 ↑‘악화일로’

대출 규제 차등 적용 및 획기적 수요 진착책 필요

지방 부동산시장 침체가 길어지고 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

부동산시장 침체가 장기화되고 있는 가운데 지방의 상황은 더욱 심각해지고 있다. 그동안 쌓인 미분양이 좀처럼 해소되지 않는 상황에서 고금리와 건자재 가격 상승 등으로 수익성을 꾀하기 힘든 건설사들의 경영난 우려도 커지는 양상이다.

10일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 기준 전국 미분양 아파트는 7만173가구로 한 달 전보다 7.7% 증가했다.

수도권이 1만6997가구로 17.3%, 지방이 5만3176가구로 5.0% 늘어난 가운데 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 물량의 증가세가 가팔랐다.

지난해 말 전국 악성 미분양은 2만1480가구로 한 달 전 대비 15.2% 급증했다. 이는 지난 2014년 1월(2만566가구) 이후 11년 만에 가장 많은 수준이다. 준공 후 미분양 물량은 지난 2023년 8월 이후 17개월 째 증가세를 유지하고 있다.

문제는 악성 미분양 물량 대부분이 지방에 집중돼 있다는 점이다. 지방의 준공 후 미분양 물량 규모는 1만7229가구로 수도권의 준공 후 미분양 물량(4251가구)보다 4배 이상 많은 것으로 나타났다.

부동산경기 침체, 매수심리 위축, 공사비 상승과 고금리 지속에 따른 수익성 악화 등으로 특히 지방 부동산시장의 침체가 장기화하고 있다.

상황이 이렇다 보니 자금난 위기에 내몰리는 건설사도 늘어나고 있다. 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 지난해 신규 등록한 종합건설사는 434곳으로 1년 전 대비 66.8% 감소했다.

폐업한 곳은 같은 기준 516곳으로 23.4% 증가했다. 부도 처리된 건설업체는 29곳으로 지난 2019년 49곳을 기록한 이후 5년 만에 가장 많았다.

올 들어 1월에만 332개 업체가 폐업 신고한 것으로 나타났다. 이 중 종합건설사는 58곳으로 집계됐다.

경영난 위기에 내몰리는 건설업체들이 늘면서 정부 차원에서도 지원 방안을 확대하고 있지만 가시적인 성과는 거두지 못하고 있다.

정부는 올 연말까지 취득한 지방 준공 후 미분양 주택에 대해선 취득·양도·종부세 산정 시 주택 수에서 제외하기로 했다. 다만 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하인 경우에만 해당한다.

올해부터는 기존 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 매입하면 세제상 1가구 1주택자로 간주한다. 주택건설사업자가 해당 주택을 매입해 임대 주택으로 활용하면 원시취득세(부동산 최초 취득시 내는 세금)도 최대 50%까지 감면해주기로 했다.

건설업체들은 지방 부동산시장 회복을 위해 보다 파격적인 지원 방안이 필요하다고 입을 모은다.

업계 한 관계자는 “악성 미분양뿐만 아니라 전체 미분양 물량으로 지원 대상을 확대해야 한다”며 “7월부터 강화되는 스트레스 DSR 3단계 규제 역시 지방과 서울·수도권은 차등 적용할 필요가 있다”고 설명했다.

그러면서 “지방의 경우, 실수요자와 더불어 다주택자까지 규제 완화 대상에 포함해 더 적극적으로 수요를 진작시켜야 중소·중견 건설사들이 숨통을 틔울 것”이라며 “지방에서 차익이나 미래 가치를 내다보고 주택을 매입하는 경우가 서울·수도권보다 현저히 떨어지기 때문에 획기적인 금융·세제 지원 방안이 마련되지 않으면 움츠러든 매수 심리가 회복되기 힘들다”고 토로했다.

이에 이미 국회에서도 지방 미분양 해소를 위한 규제 완화 목소리가 나오고 있다. 국민의힘은 최근 국토부와 금융위원회에 비수도권·지방 미분양 해소를 위해 DSR 규제를 한시적으로 완화하는 방안을 요구했다.

이와 함께 민간임대주택법, 종부세법, 지방세법 시행령 등 미분양 해소 지원을 위한 후속 법령 개정안에 대한 조속한 입법도 추진한단 계획이다. 상반기 중 비수도권 미분양 매입을 위한 CR리츠도 본격 출시되도록 지원하기로 했다.