서울시, 남산·북한산·경복궁 주변 고도제한 완화…전면 개편

고도지구 높이 제한 및 재개발 정비계획 동의 요건 완화

재개발 정비계획 동의율 요건 기존 2/3에서 1/2로 낮춰

높이 규제지역 주거환경 개선되고 재개발 속도 빨라질 듯

서울시 고도지구 지정 현황ⓒ서울시 제공

서울 시내 재개발·재건축을 막는 대표적 규제였던 고도지구 제도가 전면 개편된다. 또 앞으로 서울 시내 재개발 정비계획을 입안할 때 토지 등 소유자의 동의율 요건이 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화된다. 이로써 남산·북한산·경복궁 등 주변의 건축물 높이 제한이 완화돼 서울 도심과 스카이라인에 큰 변화가 생기며, 공동주택 및 노후주택 밀집지역의 재정비도 빨라질 전망이다. 지난해 오세훈 서울시장이 한강변 건축물의 고도제한을 완화한 데 이은 추가 규제완화다.

18일 서울시에 따르면 '고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구·특화경관지구) 결정 변경안'과 '2025 도시·주거환경정비기본계획 변경안'이 전날 열린 올해 1차 도시계획위원회에서 수정가결됐다.

◇고도지구 규제 개편으로 신규 건축물 층고 상향 및 추가증축 가능

고도지구는 도시경관 보호와 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획이다. 시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산·북한산·경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변 8곳을 고도지구로 지정·관리해 왔다. 하지만 1995년 북한산 주변을 고도지구로 지정한 이래 약 30년 동안 제도의 변화가 없었고, 제도가 장기화하면서 높이 규제를 중복 적용받거나 주거환경 개선이 어려워지는 부작용도 나타났다.

이에 시는 규제로 인식돼 온 고도지구를 경직적·일률적 규제에서 시민이 공감하는 합리적 관리로 전환하고자 지난해 6월 '신(新) 고도지구 구상(안)'을 발표하고 연말까지 의견을 수렴한 바 있다. 특히 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 완화해, 해당 지역 내에서 규제에 묶여 불편을 감수했던 지역 주민들의 여론을 최대한 수렴했다고 시는 설명했다.

지역별로 남산 주변 고도지구는 다산동, 회현동, 이태원동 등 일부 지역에 높이를 12ｍ→16ｍ로 추가 완화했다. 북한산 주변인 구기평창 고도지구는 20ｍ→24ｍ로 추가 완화했다. 국회의사당, 경복궁 주변 고도지구는 주요 시설물 경관보호 범위 내에서 일부 지역의 높이 기준을 추가 완화한다. 다만 의사당 주변은 국회사무처 등 관계기관과 충분한 협의를 거쳐 추후 결정하기로 했다.

시는 수정가결된 고도지구 등의 재열람공고와 관련 부서 협의를 다음 달에 하고 상반기 내 결정할 방침이다.

◇재개발 정비계획 동의율 요건 완화…재개발·재건축 속도 빨라질 듯

이와 함께 전날 수정가결된 '2025 도시·주거환경정비기본계획 변경안'은 서울 시내 재개발 정비계획을 입안할 때 토지 등 소유자의 동의율 요건이 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화하는 것을 골자로 한다. 또 반대 비율이 높아 현실적으로 사업 추진이 어려운 경우 입안권자인 구청장이 입안을 재검토하거나 취소할 수 있게 된다.

정비계획 입안 동의율은 기존 토지 등 소유자 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화된다. 이로써 재개발을 원하는 주민이 절반 이상이 되면 공동주택 및 노후주택 밀집지역의 재개발 속도가 빨라질 것으로 기대된다. 단, 토지면적 기준(2분의 1 이상)은 주민 의사를 반영한 정비구역 지정이라는 취지를 살려 당초 요건을 유지하기로 했다.

또 입안 재검토 및 취소 기준이 신설됐는데, 이 기준은 주민공람과 시의회 의견을 종합적으로 고려해 수정안으로 가결됐다. 입안 재검토 기준은 주민공람안에서는 토지 등 소유자 반대 15% 이상이었으나, 수정안에서 20% 이상으로 상향 조정됐다. 공공재개발 단독시행 방식은 토지 등 소유자 반대 25% 이상으로 상향 조정됐다.

입안 재검토 기준에 해당하면 입안권자인 구청장은 구역계 일부 제척·변경 등 조치계획을 세워 시에 사업추진 여부 등에 대한 의견을 제출해야 한다. 또 민간재개발은 토지 등 소유자 25% 이상이나 토지면적 2분의 1 이상 반대가 있을 때, 공공재개발은 토지 등 소유자 30% 이상 또는 토지면적 2분의 1 이상 반대가 있을 때 입안을 취소할 수 있다.

이로써 주민 반대가 많아 사업추진이 어렵다고 판단되는 구역에 대해 구청장이 입안을 중단(취소)할 수 있는 근거가 마련됐다. 다만 요건 충족 시 자동 취소되는 것이 아니라 구청장이 정비계획 입안 취소 여부를 결정할 수 있도록 했다고 시는 설명했다.

남준 서울시 도시공간본부장은 "그동안 규제로 인식됐던 고도지구에 대한 전면 개편으로 노후주거환경 개선을 통한 도심 내 도시공간 대전환의 시작점이 될 것"이라며 "재개발·재건축도 신속 추진이 가능한 곳은 빠른 구역지정을 통해 주민이 주체가 돼 사업을 추진할 길이 열렸다"고 설명했다.