불확실성 여전한 '누구나집'…일단 밀어붙이는 당정

사업성↓리스크↑ 민간업체 참여 유도 제한적

집값 하락 등 경기침체 대비책 '미비'

"일부만 참여…민간 호응 없이 질 높은 공급 힘들어"

정부 여당이 집값의 10%만 내고 10년간 안정적으로 거주하다 향후 내 집 마련까지 할 수 있는'누구나집' 사업을 본격화한다.ⓒ뉴시스

정부 여당이 집값의 10%만 내고 10년간 안정적으로 거주하다 향후 내 집 마련까지 할 수 있는'누구나집' 사업을 본격화한다. 당초 계획보다 임차인 부담은 줄었지만, 집값 하락에 따른 리스크를 해소할 방안은 묘연해 사업이 탄력을 받을 수 있을진 미지수다.

국토교통부는 오는 8일부터 인천검단과 화성능동, 의왕초평 등 3개 택지지구 6개 사업지를 대상으로 '분양가확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택' 사업자 공모에 나선다. 이를 통해 총 6075가구 정도를 공급하겠단 목표다.

이번 공모는 지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 내놓은 누구나집 후속 조치 일환이다. 누구나집은 무주택 청년·신혼부부들이 집값 일부만 내고 주변 시세의 95% 이하 수준(특별공급, 시세의 85% 이하) 저렴한 임대료로 10년간 장기 거주할 수 있는 민간임대주택이다.

앞서 민주당 특위는 분양가의 16% 정도를 임차인이 초기 부담하는 것으로 수도권 일대 1만여가구 공급을 논의했으나, 정부는 이보다 낮은 분양가의 10% 수준으로 임차인 부담을 줄이고 공급물량도 축소했다.

기존 공공임대와 달리 누구나집은 사업 초기에 확정된 분양가격으로 임차인에게 우선 분양을 약정한다. 분양전환 시점에 발생하는 시세차익은 임차인과 사업자가 공유하는 구조다.

확정분양가는 공모 시점 감정가격에 사업 착수 시점부터 분양 시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 가격을 상한으로 정했다. 이는 내부수익률 5% 이상을 확보할 수 있어야 민간업체의 참여 의지가 높을 거란 판단에 따른 거란 설명이다.

확정분양가는 공모 시점 감정가격에 사업 착수 시점부터 분양 시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 가격을 상한으로 정했다.ⓒ국토부

확정분양가 이상의 시세차익이 발생하면 이는 임차인과 사업자가 공유하게 된다. 거주하던 임차인인 분양받지 않더라도 거주기간에 따라 경제적 혜택을 공유하도록 했다.

다만 임차인 보호에 치우친 탓에 민간업체 참여를 유도할 만한 유인책은 빠져있단 지적이다. 일정 수준 수익률을 확보하도록 했다지만 분양가 상한이 현재 시장 상황과 비교해 터무니없이 낮은 수준이란 평가다.

부동산경기 침체에 대한 대비책도 모호하다. 전문가들은 민주당 특위에서 누구나집을 처음 제시했을 때도 집값 하락에 취약한 사업모델이라고 입을 모은 바 있다. 10년 뒤 집값이 초기 분양가 대비 높지 않거나 내려갔다면 임차인은 분양전환을 하지 않을 가능성이 커서다. 이렇게 발생한 미분양 리스크는 민간사업자와 정부가 모두 떠안아야 한다.

한 대형건설사 관계자는 "임차인은 집값이 상승하든 하락하든 관계없지만, 건설사는 시세차익이 발생하면 그나마 본전일 것"이라며 "정부에서 정한 범위 내에서 향후 10년 이상 시장경기 흐름을 예측해 분양가를 산정해 사업을 하라는 건 위험부담이 너무 크다"고 말했다.

또 "장기간 임대를 두고 벌어들이는 수익이 한정적이라면 건설사들이 굳이 각종 비용을 투입해 질 높은 아파트를 공급하려 할지 의문"이라고 했다.

이에 대해 국토부는 "사업추진 및 임대 운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀히 관리해나갈 계획"이라며 "사업 완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 기금손실은 최소화하도록 관리 중"이라는 원론적인 수준의 답변만 내놨다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "향후 금리가 5%에 준하는 수준까지 오른다면 건설사들은 차라리 예금하는 쪽을 택할 것"이라며 "통상 건설사 이윤이 12~13%인 점을 감안하면 내부수익률 5%를 보장하더라도 누구나집 민간사업자로 선뜻 참여하기 쉽지는 않다"고 진단했다.

이어 "초기에 일부 참여하는 업체가 있겠지만 나중에는 사업 자체가 흐지부지될 수도 있다"며 "민간의 호응이 뒤따르지 않으면 기존 LH가 공급하는 임대주택과 큰 차이가 없을 테고, 결국 수요자 니즈와 관련 없는 공급이 이뤄질 수 있다"고 우려했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양시점에 주택가격이 상승했다면 임차인은 무조건 분양받아 이익을 얻으려 하겠지만, 반대라면 분양을 받지 않고 손실을 회피할 수 있다"며 "민간사업자의 수익률을 어느 정도 확보하겠다는 의도는 긍정적이지만 여전히 임차인에게 유리한 사업모델"이라고 평가했다.

그러면서 "정부도 개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다고 보는 만큼 민간사업자 입장에선 분양전환시 수익 상한은 제한적이고 분양시점에 집값이 하락했을 때 대한 대비책은 불충분한 셈"이라고 진단했다.