후분양제의 역설?…고분양가 통제하니 더 높아진 분양가

과천주공1단지, 3.3㎡당 최고 1000만원 가량 상승 예상

“후분양제, 고분양가로 이어질 가능성 높아…점진적 도입 필요”

과천주공1단지, 3.3㎡당 최고 1000만원 가량 상승 예상
“후분양제, 고분양가로 이어질 가능성 높아…점진적 도입 필요”

지난달 27일 개최된 과천주공1단지 재건축 조합임시총회 결과, 선분양 153표와 후분양 665표로 과천주공1단지의 일반분양이 후분양으로 결정되면서 이목이 쏠리고 있다. 과천주공1단지 단지 모습.ⓒ다음 로드맵 캡처

천정부지로 오르는 아파트 분양가에 제동을 걸기 위한 가격 통제가 오히려 분양가를 높일 수 있다는 지적이 이어지고 있다.

최근 재건축 추진 조합원들이 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 강화로 사업성이 떨어질 것을 예상해 후분양제 도입을 적극 추진하고 있다. 후분양은 선분양과 달리 HUG의 분양보증이 필요 없다.

13일 관련업계에 따르면 지난달 27일 개최된 과천주공1단지 재건축 조합임시총회 결과, 선분양 153표와 후분양 665표로 과천주공1단지의 일반분양이 후분양으로 결정되면서 첫 재건축 후분양 단지가 됐다. 이 단지는 조합원 물량을 제외한 510가구 정도가 일반에게 분양될 전망이다.

특히 분양가는 아직 정해지진 않았지만, 시공사인 대우건설이 수주 당시 제안했던 금액보다 높아질 가능성이 크다. 대우건설이 당시 제안했던 3.3㎡당 분양가는 3000만원내외였으나, 현재 주변 시세에 따라 더 높아질 수 있다.

1년 전 인근에 분양한 과천주공7-1단지 재건축 ‘과천 센트럴파크 푸르지오써밋’의 분양가는 3.3㎡당 2955만원으로 당시 과천에서 역대 최고 분양가였다. 그러나 1년이 지난 지금 과천 시세가 높아지면서 3.3㎡당 4000만원은 무난히 넘어설 것이라는 예상이다.

분양가 통제를 피하려는 일부 사업장의 후분양제 도입 가능성이 높아지면서 이로 인한 분양가 상승은 피할수 없다는 지적이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “공공이 짓는 아파트는 후분양제를 적용해도 문제가 없지만, 민간이 짓는 아파트를 후분양제로 적용하게 되면 여러가지 문제가 발생할 수 있다”며 “건설사가 후분양 때까지 자금 조달을 다 준비해야하는데 이는 정부의 지원 없이는 불가능할 것이다. 이로 인해 중소 건설업체는 문을 닫을 수 있다”고 말했다.

그는 “현재 부동산 거래가 이뤄지지 않고 대출도 사실상 막힌 상황이라 어쩔 수없이 재건축 시장에서 후분양제를 택하게 되는데 이는 나중에 고분양가로 이어질 가능성이 높다”면서 “대출도 어려운데다 일시에 많은 돈을 주고 사야하는 어려움도 있다”고 덧붙였다.

전문가들은 갑작스러운 후분양제 전환보다 진행률 60%, 80%, 100% 공정단계별로 점진적인 전환이 필요하다고 말한다.

한 건설업계 재건축 관계자는 “후분양제여도 어느 정도는 계약금과 중도금을 받고 건물을 지어 일부 선분양제도로 가야 공급이 원활하다. 주택 공급이 어느 정도 됐다고 판단해 일시에 모두 후분양제를 도입하게 되면 시장의 충격은 클 것”이라면서 “정부가 공급하는 것들은 후분양제로 돌리고, 민간의 경우에는 단계적으로 후분양제로 갈 수 있는 환경을 만들어 유도해야한다”고 말했다.

정부의 후분양제가 부실시공을 막고 품질을 보증하겠다고 도입한 데에 대해서도 반응은 엇갈리고 있다.

또 다른 관계자는 “후분양제가 부실공사를 눈으로 보는 것은 확인할 수 있으나, 실질적인 부실공사는 살아봐야 알 수 있는 문제”라며 “후분양제를 100% 반대하는 것은 아니지만, 과잉 주택 공급으로 인한 부실시공을 막겠다는 정부의 후분양제 도입 성과가 과연 이뤄질지는 의문”이라고 지적했다.