규제·공급 악재 겹친 오피스텔…하반기 ‘빨간불’

투자수익률 하락 예상…“꾸준한 수요 유입으로 급락은 없을 것”

최근 정부 규제 강화와 공급 확대 등으로 오피스텔 투자수요 감소가 예상되고 있다. 서울 일대 전경.ⓒ연합뉴스

최근 정부 규제 강화와 공급 확대 등으로 오피스텔 투자수요 감소가 예상된다. 임대차 시장에서 오피스텔 물량이 실질적으로 주택에 포함됨에 따라 향후 1~2년간 입주물량이 집중되는 지역에서는 주택 전월세 가격 하락에 영향을 미칠 것이란 전망도 이어지고 있다.

16일 KB부동산에 따르면 지난 2015년부터 2017년까지 오피스텔 분양물량은 연평균 약 8만가구 수준으로 2010년을 기점으로 꾸준히 증가하고 있다. 수도권의 경우에는 전체 예상 입주물량의 70% 이상을 차지하며 공급 확대에 대한 부담이 크게 증가하고 있는 상황이다.

오피스텔은 주택시장 내 전세물량 부족 및 장기간 저금리 지속 등의 영향으로 최근 3년간 분양물량이 크게 증가하면서, 올해 이후 입주물량이 급증할 것으로 예상된다.

여기에 정부는 지난해부터 오피스텔과 관련해 청약 및 분양권 전매에 대한 규제, 임대사업자 금융 규제 등을 적용하고 있으며, 임대료 규제 방안도 논의 중에 있다.

이에 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 조사 이래 11년 연속 하락세를 기록하고 있다. 올 상반기에도 전국 오피스텔 임대수익률은 5.15%로, 지난해 상반기(5.22%) 대비 하락했다. 서울은 4.82%, 경기는 5.09%를 기록했다.

이종아 KB경영연구소 선임연구위원은 “당분간 오피스텔 투자수익률이 하락할 것으로 보인다”며 “신규 오피스텔 공급이 크게 늘어나면서 노후 오피스텔 가격이 하락하고, 가격이 하락할 경우 전세금 보호 등의 문제도 발생할 가능성이 있다”고 전망했다.

그는 “1인가구의 경우에는 다세대 및 기타 원룸에 비해 오피스텔 거주 선호도가 높은 편이라 임차수요는 지속될 것으로 보인다”면서도 “2인가구의 선호도는 크게 떨어져 경기도 내 중소형 규모의 오피스텔의 경우 입주 리스크가 있을 것”이라고 내다봤다.

다만 전문가들은 일부 지역에서의 꾸준한 투자 및 실 거주 수요 유입으로 급락은 없을 것이란 전망을 내놓았다.

박미래 부동산114 선임연구원은 “정부의 강력한 부동산 규제로 부동산 시장이 주춤한 데다 8·2부동산대책으로 오피스텔 전매제한이 확대된 점 등이 맞물리며 상승폭이 둔화됐지만, 하반기에는 오피스텔 매매가격이 마이너스 변동률로 전환될 가능성이 적다”며 “마곡산업단지, 문정법조타운 등 업무지구를 배후로 둔 지역 내에서는 투자는 물론 실거주 유입이 꾸준하고, 주택에 대한 규제가 집중되면서 대체재인 오피스텔의 매수세가 유지되고 있다”고 말했다.

그는 “오피스텔 분양시장 역시 양극화가 두드러지고 있는 상황”이라며 “입지 여건이 우수하고 투자가치가 기대되는 곳은 수백 대 일의 경쟁률을 보이지만, 입지와 브랜드를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 철저히 외면 받고 있다”고 덧붙였다.

실제로 아파트투유 경쟁률을 살펴본 결과, 올 상반기 분양된 경기 군포시 힐스테이트금정역(639실)은 최고 경쟁률 222대 1을 기록했으며, 수원시 광교더샵레이크시티(1805실)도 26대 1의 최고 경쟁률을 보였다. 반면, 경기 파주시에 공급됐던 오피스텔의 경우에는 단 한 명의 청약자도 없이 청약률 제로를 기록하기도 했다.