재건축에 대출 규제까지 시작…주택 매수세 꺾일까

오는 26일 DSR 시범적용…“매수동력 낮아져”

수도권 아파트값 상승 둔화세가 뚜렷해지고 있다. 서울 은마아파트 단지 전경.ⓒ원나래기자

수도권 아파트값 상승 둔화세가 뚜렷해지고 있다. 정부의 강도 높은 재건축 규제와 다주택자 양도소득세 중과세 시행을 앞두면서 매수세가 줄어드는 모습이다.

19일 부동산114에 따르면 3월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 5주 연속 둔화세를 보이며 0.26% 올랐다. 서울 일반아파트값은 전주(0.33%) 대비 0.07%p 줄어든 0.26%를 기록했다.

특히 최근 가격 상승을 주도했던 강남구 개포동과 강동구 둔촌동 재건축 아파트 등의 가격이 하락했다. 개포주공1단지와 둔촌주공2단지를 중심으로 호가가 적게는 1000만원, 많게는 5000만∼6000만원까지 빠진 것으로 확인됐다.

대치동 은마아파트 전용면적 76㎡는 지난해 1월 실거래 가격이 최고 11억5000만원이었던 것에 비해 올 1월 말 16억1000만원에 시세가 형성되기도 했지만, 2월에는 이보다 5000만원 떨어진 15억6000만원에 실거래 되기도 했다.

개포동의 한 공인중개업소 관계자는 “지난해 초와 비교하면 가격이 엄청 올랐지만 현재는 호가가 다소 떨어지고 있다”면서 “재건축 규제는 물론 각종 대출 규제까지 이어지면서 실제 거래가 많지 않은 상황”이라고 말했다.

정부가 재건축 안전진단 기준을 강화했고 재건축 이주시기까지 늦추면서 규제 대상 단지들이 조정을 보였다. 또 집주인들의 가격 담합과 매도 호가 상승에 따른 가격 피로감이 겹치면서 매수세도 줄어들고 있다고 전문가들은 분석했다.

여기에 오는 26일부터 DSR(총체적상환능력비율) 도입이 시범 적용되면 소득 수준이 낮은 실수요자들의 주택 구입 부담이 커져 매수 동력은 낮아질 전망이다.

이미윤 부동산114리서치센터 책임연구원은 “정부의 각종 규제 효과가 조금씩 나타나고 있는데다 오는 26일 DSR 시범적용이 예정돼 있다”며 “다음 달 시행되는 조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과 적용을 피하기 위한 막바지 물량과 거치기간 종료 후 대출 원금 상환이 도래한 매도자들의 처분 매물도 나올 가능성이 있다”고 내다봤다.

그는 “최근 집값 상승세가 이어지면서 매매로 전환된 수요가 늘었고, 서울시가 재건축 이주시기를 하반기로 분산시키면서 상반기 전셋값 인상 변수가 뒤로 연기됐다”면서 “전셋값 하락세가 지속되면 전세 끼고 매입하려는 묻지마 갭투자 수요도 줄어들 것으로 보인다”고 덧붙였다.

다만 다음 달 시행되는 다주택자 매물이 시장에 나오는 데는 한계가 있다는 의견도 있다.

강남의 한 공인중개업소 대표는 “이미 나올 다주택자 매물들은 다 나왔다고 보면 된다”며 중과세가 4월부터 시행되는데 지금 매물이 나오기는 어렵다”고 분위기를 전했다.