신DTI 이어 DSR 도입 코앞…실수요자 장벽 높아져 어쩌나

실수요자 대출 부담 증가…금융 혜택 제공 단지 흥행

정부가 대출 총량 줄이기를 돌입해 신규 대출을 규제하면서 수요자들의 걱정이 깊어지고 있다.(자료사진)ⓒ연합뉴스

#연소득이 5000만원인 A씨가 주택담보대출로 연간 원리금 상환액이 2500만원을 내야한다면 DSR(총체적상환능력비율)은 50%가 된다. 하지만 이미 마이너스통장(5000만원)이 있고 자동차 할부금을 매달 70만원씩 내고 있는 상황이라면 연간 원리금 상환액은 2500만원에 마이너스통장 500만원(연간 10% 기준), 자동차 할부금 840만원(12개월 기준)이 더해져 총 3840만원으로 DSR이 77%가 된다. 만약에 은행권이 고(高) DSR 적용 기준을 70%로 정한다면 A씨는 추가 대출이 거절될 수 있는 상황이다.

정부가 대출 총량 줄이기를 돌입해 신규 대출을 규제하면서 수요자들의 걱정이 깊어지고 있다. 지난해부터 정부는 ‘가계부채 종합대책’을 통해 아파트 중도금대출 보증한도를 낮추고, 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율)을 적용하는 등 총체적 압박에 나서고 있다.

이미 지난 1월부터 수도권은 물론, 광역시와 세종시까지 신축아파트 중도금 대출 보증한도는 기존 6억원에서 5억원으로 줄었고, 보증기관의 보증 비율은 90%에서 80%로 감소했다. 이에 은행들은 대출 금리를 올리거나 대출을 거부하는 추세다.

여기에 오는 26일부터는 DSR이 시범적으로 적용될 예정이어서 수요자들의 걱정이 더욱 늘고 있다. 중도금 대출이 어려워지는 상황에서 개인의 대출 총량을 평가한다는 것이 부담으로 작용하기 때문이다.

DSR은 채무자가 실제로 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율을 계산해 대출 가능 여부를 결정하기 때문에 절차는 더욱 까다로워지고 대출 가능금액은 줄어들 전망이다.

부동산업계 관계자는 “도입 초기 6개월간 시범 운영을 통해 오는 10월부터 실제 대출이 제한되는 고(高) DSR 비율이 정해질 것”이라며 “이미 새로운 DTI가 시행되고 있는 상황에서 DSR까지 시행된다면 수요자들의 자금줄이 막혀 집값 하락에도 영향을 줄 수 있다”고 전했다.

그는 “신규 분양 시에도 일반적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 계약 조건이 정해지기 때문에 중도금 대출이 어려워지고 신규 대출에 대한 문턱이 높아진다”면서 “중도금 무이자 대출과 함께 중도금 비중을 없애거나 최소화하면서 입주 시까지 별도의 금융비용이 들지 않는 단지들로 수요자들이 몰릴 것으로 보인다”고 전했다.

실제로 지난해 강원도 속초시 조양동에 분양했던 ‘속초자이’는 1차 계약금 1000만원 정액제에 중도금 60% 무이자 혜택을 제공하면서 속초시 역대 최다 청약 접수 건수 기록을 세우기도 했다. 속초자이는 당시 1순위 청약접수 결과 641가구(특별공급 제외) 모집에 1만2337명이 접수해 평균 19.24대 1의 경쟁률을 기록하며 전 타입이 마감되기도 했다.

최근 분양한 ‘성복역 롯데캐슬파크나인’은 1순위 청약접수에서 최고 경쟁률 82.5대 1을 기록했다. 중도금 이자 후불제를 시행해 발생된 모든 이자를 잔금에 합산 납부하도록 한 것이 흥행성공의 요인으로 꼽히고 있다.