주택임대사업자 인센티브 속속 확대…세제혜택 제대로 받으려면

주택 크기와 임대기간에 따라 세제 혜택 여부 제각각

자칫 무턱대고 임대사업자 등록하면 혜택 없고 규제만 받을 수도

정부가 다주택자를 임대사업자로 등록시키기 위해 다양한 세제혜택과 금리 인하라는 당근을 내놓고 있다. 사진은 서울의 도심 전경.(자료사진)ⓒ 데일리안DB

정부가 다주택자들의 주택임대사업자 등록을 적극 권장하면서 집주인들을 유인할 인센티브 확대 방안을 속속 내놓고 있다.

다주택자가 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세를 중과하지 않고 장기보유특별공제도 계속해서 적용해주는 등 세금감면 혜택을 준다는 것이다.

국토교통부도 이와 발맞춰 기존 은행 대출을 낮은 금리 대출로 바꿔주는 방안을 추진하기로 해 주택임대사업자는 다양한 혜택을 얻을 수 있다.

이는 다주택자를 제도권으로 포함시켜 주택 임대시장의 안정화를 가져오고 시세차익을 노린 주택투기를 억제하기 위한 것으로 해석된다.

하지만 업계에선 주택임대사업자가 등록할 수 있는 주택의 조건은 완화해 임대사업 진입은 쉽게 한 반면 세제혜택에 대해선 제한 사항이 너무 많다는 지적이 나온다. 특히 임대주택의 전용면적과 임대기간에 따라 세제 폭이 달라 유의해야 한다.

8일 관련 업계에 따르면 앞으로 다주택자는 최근 개정된 ‘민간임대 주택에 관한 특별법’ 시행령에 따라 다향한 형태로 주택을 임대할 수 있다.

개정을 통해 다주택자가 등록할 수 있는 임대주택은 ▲기업형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 기업형임대주택 ▲일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 준공공임대주택 ▲일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 단기임대주택 ▲전용면적이 85㎡이하로 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔 등이 해당된다.

다만 주택임대사업자 등록에는 따로 제한이 없으나 세제혜택은 기준이 달라 꼼꼼히 따져봐야 한다.

우선 취득세의 경우 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하 공동주택과 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 내년 12월 31일까지 10%를 감면받는다. 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하일 경우는 보유한 주택이 200가구 이상이어야 취득세 50%를 감면한다.

취득세 감면 신청은 임대용으로 주택을 취득한 날로부터 60일 이내에 해야 하며 100% 감면액에서 15%는 최저한세로 납부해야 한다. 그러나 분양권은 대상이 되지만 입주권은 대상이 되지 않으므로 주의할 필요가 있다.

재산세의 경우 2가구 이상 등록 시 단기임대는 전용면적 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면하며 준공공임대는 전용면적 40㎡ 이하는 면제되고 60㎡ 이하는 75%, 85㎡ 이하는 50% 감면한다.

또한 주택임대사업자 등록 시 해당 주택은 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다. 이는 등록 당시 기준시가가 수도권의 경우 6억원 이하, 비수도권의 경우 3억원 이하여야 하며 5년 이상 임대할 경우에만 해당된다.

소득세와 법인세에 대해서도 3호 이상 임대 시 단기임대는 소득세 30%가, 준공공임대는 75%가 감면된다. 그러나 기준시가 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하일 경우에만 해당된다.

뿐만 아니라 집을 여러 채 보유하고 있다 하더라도 2년 이상 온 가족이 거주했을 경우 다른 주택을 전부 임대주택으로 등록해 1가구 1주택자가 될 수 있으며 이 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

그러나 임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 미리 양도할 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 추후에 조건을 만족시키지 못하고 양도할 경우 비과세된 세금을 모두 반납해야 한다.

장기보유특별공제의 경우 단기임대사업자는 6년 이상 임대 시 연 2%씩 추가 공제되며 최고 40%까지 공제될 수 있다. 준공공임대사업자는 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70%가 공제된다.

취득 후 3개월이 지난 주택의 경우 전용면적이 85㎡ 이하이고 연간 임대료 상승률이 5% 이내면 준공공임대주택으로 등록해 장기보유특별공제를 누릴 수 있다.

이와 함께 국토부는 다주택자가 임대사업자로 등록할 경우 기존 은행 대출을 낮은 금리의 대출로 전화시켜주는 방안도 추진한다.

국토부는 지난 6일 내년부터 기존 매입형과 리모델링형으로 구성된 ‘집주인 임대주택’ 사업에 융자형 사업을 신규로 추진할 계획이라고 밝혔다.

새로 도입될 융자형 사업으로 금리를 낮출 순 있지만 집주인은 임대주택 관리, 임차인 선정 등을 직접하는 대신 임대료를 시세의 85% 이하로 맞추고 임대료 인상 규제를 받는다.

업계에서는 세제혜택과 금리혜택이 늘어나지만 조건이 까다로워 호응이 많지 않을 것으로 내다본다.

서울시에 따르면 서울시내 개인소유 주택은 건축물대장 기준 280만3526가구 중 다주택자들이 소유한 주택은 전체의 32%인 89만1175가구로 집계됐다.

이 가운데 41.6%인 37만431가구가 임대주택으로 등록돼 있다. 이는 정부가 ‘8·2 부동산 대책’에서 임대사업자 등록을 유도하기 위해 양도소득세 중과 면제 등의 인센티브를 제시했지만 시장 반응이 뒤따라오지 못하고 있는 것이다.

한 업계 관계자는 “정부가 주택임대사업자 등록을 유도하며 취득부터 양도까지 다양한 종류의 세제혜택을 내놓은 만큼 임대사업등록은 매력이 높아졌다”며 “그러나 무턱대고 임대사업자에 등록하면 세제혜택을 받지 못하고 규제에 포함돼 낭패를 볼 수 있어 신중하게 고민할 필요가 있다”고 전했다.