[문재인정부 100일] 손질 나선 임대주택…행복주택과 뉴스테이 운명은

행복주택 문재인 정부도 적극 추진

뉴스테이, 임대료 낮추고 자격요건 강화 등 손질 불가피

출범 100일 앞둔 문재인 정부가 행복주택과 뉴스테이의 운명을 갈라놓고 있다. 사진은 한 뉴스테이 견본주택에 몰린 방문객 모습.ⓒ데일리안

문재인 정부가 출범한지 100일을 앞둔 가운데 지난 박근혜 정부 때 추진돼 온 행복주택과 뉴스테이(기업형 임대주택)의 손질이 예고되고 있다. 행복주택과 뉴스테이는 전 박근혜 정부의 대표적인 주택정책으로 공급 중심의 임대주택으로 꼽힌다.

업계에서는 행복주택은 더욱 탄력을 받겠지만, 뉴스테이는 개편이 불가피할 것이란 분석을 내놓고 있다.

우선 행복주택은 대학생, 신혼부부, 사회 초년생을 위해 철도부지나 도심 유휴부지에 조성하는 임대주택이다. 주변시세 보다 20∼40% 이상 저렴한 임대료로 공급되는 게 특징이다.

행복주택은 그동안 저렴한 임대료와 적절한 입지로 많은 호응을 얻었다. 지난 2015년 공급된 서울 송파 삼전지구 행복주택 모집에는 40가구 모집에 3208명이 몰리고, 지난해 공급된 서울 마천3 역시 26.6대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다.

행복주택의 인기 몰이는 저렴한 임대료가 한 몫 했다. 실제 서울 가좌지구 행복주택 16㎡형의 임대료는 대학생은 보증금 2737만원에 월임대료 10만9000원, 사회초년생이 2898만원에 월임대료 11만5000원 수준이다. 상계장암지구도 보증금 1300만~4200만원에 월임대료는 7만4000~20만원으로 부담을 낮췄다.

행복주택은 지난 2014년부터 올해까지 총 15만 가구가 공급된다. 앞서 2014년 2만6000호, 2015년 3만8000가구, 2016년 3만8000가구가 사업 승인을 받았고, 올해는 4만8000가구의 사업인가가 예정돼 있다.

새 정부 역시 행복주택의 지속적인 공급을 약속했다. 김현미 국토교통부장관은 취임 전 인사청문회에서 "청년 신혼부부를 위한 행복주택 정책은 문재인 정부 정책에 포함시켜 적극적으로 해볼 것"이라고 호평했다.

국토부는 앞으로 5년간 행복주택 공급 계획을 올 하반기 마련해 발표할 예정이다.

그러나 행복주택은 건설 부지 인근 주민들의 반발이 만만치 않다. 반발 이유로는 지역 슬럼화에 따른 집값 하락, 교통 및 학교 혼잡이 꼽힌다. 또 대학생 입주비율과 아파트 면적·구조 등은 보완해야 할 점으로 지적됐다.

이런 가운데 등장한 것이 뉴스테이다. 지난 정부는 2015년 전·월세난이 계속되자 주택구입 의사가 없는 중산층에 민간기업이 건설한 아파트를 임대주택 방식인 뉴스테이로 공급한다는 계획을 발표했다.

박 전 대통령은 뉴스테이 계획 발표 당시 "주택의 개념을 '소유'에서 '거주'로 전환하는 중산층 주거혁신의 결정적 계기가 될 것"이라고 말했다. 업계에서도 민간아파트를 임대주택으로 활용·공급한다는 발상의 전환에 호평을 아까지 않았다.

정부는 뉴스테이 공급을 위해 민간기업에 그린벨트를 풀어 택지를 저렴하게 분양하고 양도세와 취득·소득세를 감면하는 등 여러가지 인센티브를 제공했다.

정부는 대신 의무 임대기간 8년 보장, 연간 임대료 상승률 제한 등을 조건으로 걸었다. 8년 뒤 건설사는 자유롭게 분양전환을 가능케 했다.

이 부분에 대해 일각에서는 뉴스테이에 과도한 특혜를 줬다는 비판을 쏟아냈다. 또 임대료 역시 주변 시세보다 싸지 않다는 지적도 쏟아졌다.

실제 경실련에 따르면 뉴스테이 1호인 'e편한세상 도화' 전용면적 84㎡ 임대료는 보증금 6500만원, 월임대료 55만원 수준이다. 이는 인근 같은 면적 임대료 시세(보증금 3000만원, 월 60만원)과 비슷한 셈이다.

이 같은 이유 때문에 문재인 정부가 출범하자 즉각 뉴스테이 손질에 나섰다. 한편에서는 박근혜 정부의 흔적 지우기가 아니냐는 의견도 제기됐다.

그럼에도 정부는 뉴스테이의 공공성 강화를 전면에 내세우며 궤도 수정에 돌입했다. 김현미 장관은 지난 인사청문회에서 “뉴스테이의 취지는 좋았지만 공공성이 떨어지면서 실제로 국민 혜택보다 사업자에게 주는 혜택이 컸다”고 비판했다.

이에 따라 국토부는 주택도시기금이 지원되는 뉴스테이에 초기 임대료를 제한하고, 입주자의 자격요건도 강화하겠다고 밝혔다. 또 청년 역세권 임대주택을 뉴스테이로 흡수시켜 공급을 확대한다.

도입 초기 민간이 공급하는 '중산층 임대주택'으로 시작해 특별한 제한 없이 택지·기금·세제 지원 등의 혜택이 주어졌다면 개선안에는 뉴스테이를 '공공지원 임대주택'으로 규정하고 규제를 강화 한다는 것이다.

우선 기존 뉴스테이에서 가장 논란이 됐던 초기 임대료 규제가 강해진다. 정부는 뉴스테이에 주택도시기금 지원 등 혜택을 주는 대신 초기 임대료를 주변 시세보다 일정 수준 이상 낮게 책정하도록 제한할 방침이다.

입주자 선정 기준도 달라진다. 뉴스테이가 유주택자들도 아무 제약 없이 신청할 수 있어 재테크 수단이 됐다는 지적 때문이다. 앞으로는 무주택자, 신혼부부 우대 등으로 입주자격 요건이 강화된다.

다만 업계에서는 “이번 개편안으로 앞으로 뉴스테이 고유의 정체성이 사라질 것으로 우려된다”는 목소리를 내고 있다.

한 부동산 전문가는 “뉴스테이는 저소득층뿐 아니라 중산층 역시 주거 안정이 도움을 주던 정책으로 단점보다는 장점이 많은 임대주택 정책이었다”며 “규제를 가하면 건설사들이 대거 뉴스테이 사업을 접으면서 공급량 감소 등의 부작용을 겪을 수 있다”고 지적했다.

또 그는 “‘뉴스테이’라는 이름을 그대로 사용할지 여부는 아직 모르겠지만, 중산층을 위한 임대주택 공급 방안으로 뉴스테이와 같은 주거안정 계획은 유지할 필요가 있다”고 제안했다.