정부, 고강도 부동산 대책 2일 발표…추가 규제 꺼내든 이유는?

집값 급등 지역 '투기과열지구' 지정 임박

양도소득세 강화, 다주택자 및 과열지역 금융규제 강화 검토

서울 송파구 아파트 단지 전경.(자료사진)ⓒ데일리안

정부가 오는 2일 여당과 당정협의를 거쳐 부동산 대책을 발표한다. 지난 6·19 부동산 대책에도 불구하고 수도권 집값이 이상현상으로 규정할 정도로 급등하고 있어서다.

대책에는 투기과열지구 지정, 양도소득세 중과, 다주택자 대출 규제 등 6·19 대책에서 빠졌던 고강도 정책을 담을 가능성이 크다.

1일 국토교통부에 따르면 정부 합동으로 발표할 이번 '8월 추가대책'은 최근 서울 아파트값이 이상 과열양상을 보이면서 추가 규제책이 불가피한데 따른 것이다.

국토교통부 관계자는 "최근 일부 지역이 집값 과열양상이 보이고 있어 8월 말 가계부채 대책을 발표하기 전에 추가 부동산 대책을 내놓는 것"이라고 말했다.

당초 정부는 이달 말 가계부채 종합관리방안과 함께 부동산 추가 규제책도 발표할 것으로 알려졌지만, 시장 조기 안정화를 위해 우선 내놓는 쪽으로 선회한 것으로 풀이된다. 사실상 6·19 대책의 영향력이 미미하다는 것을 방증한 셈이다.

실제 부동산114에 따르면 7월 마지막주(28일 기준) 서울 매매가격은 주간 0.57%의 상승률을 기록하며 올해 들어 주간 변동률 최고치를 경신했다. 재건축은 한 주 동안 0.90% 올랐고, 일반아파트도 0.51% 오르면서 일제히 상승폭이 커졌다. 이는 대책 발표 이전의 급등(6월 2주차 0.32%)를 넘어선 수준이다.

이번 추가 대책에는 서울 강남 등을 중심으로 투기과열지구 지정과 같은 고강도 대책이 포함될 것이라는 관측이 지배적이다. 앞서 국토부는 작년 11·3 부동산 대책과 올해 6·19 대책 발표 당시에도 부동산 과열 양상이 지속될 경우 언제든지 투기과열지구를 지정하겠다고 공언한 만큼 가장 유력시 되고 있다.

투기과열지구로 지정되면 재건축조합원 지위를 돈 받고 넘기는(양도) 행위가 전면 금지된다. 또 최대 5년간 분양권이 전매 제한되고, 6억원 이상 주택에 대한 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40%까지 강화 등 14개 규제가 동시에 적용된다.

현재 강남 재건축 단지의 경우 소형 아파트값 한 채에 10억원이 넘는 것을 감안하면 투기과열지구 지정시 자금 조달 문제로 수요가 눈에 띄게 줄 수 있다. 이에 부동산 투자 수요를 잡을 강력한 카드인 동시에 전체 시장을 위축시킬 수 있다는 우려도 나온다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "투기과열지구 지정은 투기 수요를 억제해 집값 급등을 막는 고강도 대책"이라면서 "투기과열지구를 지정하면 인접 지역으로 수요가 몰리는 '풍선 효과'가 일어날 수 있다"고 전망했다.

앞서 정부는 지난 2002년부터 순차적으로 서울·수도권 전 지역과 부산·대구·대전·광주·울산 등 광역시, 충북·충남·경남을 투기과열지구로 묶은 바 있다. 이후 부동산 시장이 안정화하면서 2009년 강남 3구를 제외한 나머지 지역을 해제했다. 그러다 2011년 강남 3구 해제를 끝으로 현재까지 투기과열지구에 지정된 곳은 한 군데도 없다.

서울의 한 공인중개업소 모습.(자료사진)ⓒ데일리안

청약제도도 손질될 것으로 보인다. 국토부는 청약통장 1순위 자격 요건을 수도권 기준 1년에서 2년으로 늘리고, 청약가점제 및 적용 비율을 강화하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 7일 취임 후 가진 첫 기자간담회에서 "단기적인 투자목적 수요가 청약 과열을 일으키고 있다"면서 "오랫동안 자기 집을 갖지 못한 무주택자와 부양 가족이 많은 실수요자의 당첨 기회가 확대될 수 있도록 청약가점제 적용 비율을 높일 것"이라고 말했다.

청약가점제란 새 아파트를 사기 위해 청약을 신청하면 무주택자로 지낸 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등을 점수로 매겨 당첨자를 정하는 제도다. 만점은 84점이다. 점수가 높을수록 당첨 가능성이 커지는 구조다. 김 장관의 언급은 무주택자에게 혜택이 가도록 청약 가점제 적용 비율을 높이겠다는 취지로 풀이된다.

특히 이번 정책에서 '갭투자'를 막기 위해 양도소득세 강화도 유력하게 거론되고 있다. 양도세는 다주택자에 대한 양도세 중과와 1주택자의 양도세 면제 요건 강화 등으로 구분된다. 양도세 중과는 2014년 폐지된 제도로 2주택자의 경우 양도차익의 50%를, 3주택자 이상에 대해서는 60%를 양도소득세로 부과하는 제도다.

무엇보다 가장 큰 관심사는 부동산 보유세 인상 카드를 다시 꺼낼지 여부다. 보유세를 올릴 경우 고가 아파트 소유자나 다주택자가 직격탄을 맞을 수 있는 우려가 있다. 문재인 대통령은 대선 후보 시절 "보유세 비중을 현재 국내총생산(GDP) 대비 0.79%에서 1% 수준까지 올려야 한다"고 언급한 바 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "정부의 추가 대책으로 단기적으로 거래량이 감소하고 눈치보기 장세가 벌어질 수 있다"면서 "그러나 최근 서울 집값 급등은 근본적으로 수요-공급의 불안정에 따른 것으로 그린벨트를 해제하거나 재건축을 통해 공급 활성화를 도모하지 않는 이상 단기 처방에 그칠 수 있다"고 말했다.