재건축 급매물 속속 등장…잠실5 등 조합원 매물 투자 '주의'

강남권 재건축 시장 분위 냉랭…잠실주공5단지 최대 호가 6000만원까지 하락

사업시행인가 받기 전 매물 반드시 조합원 권리 따져봐야

6·19 부동산 대책으로 직격탄을 맞은 서울 강남권 재건축 시장에 급매물이 등장하며 냉랭한 모습이다. 특히 사업 속도가 더딘 재건축 매물에 투자 주의보가 내려져 시장 위축이 불가피 하다. 사진은 잠실주공5단지 전경.ⓒ데일리안

6·19 부동산 대책으로 직격탄을 맞은 서울 강남권 재건축 시장에 급매물이 등장하며 냉랭한 모습이다. 사업 초기인 재건축 단지들은 수천만원이나 호가가 떨어진 급매물이 나와도 구매 희망자가 나타나지 않는 ‘거래절벽’ 현상 조짐도 보이는 실정이다.

여기에 특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 다주택자 매물에 투자 주의보가 내려져 있어 시장 위축은 가속화될 전망이다.

26일 부동산114에 따르면 6·19 대책 직후인 6월 넷째주 서울 아파트값은 0.17% 상승했다. 전주(0.32%) 대비 0.15%포인트 줄어든 것으로 대책 발표 이전부터 2주 연속으로 상승폭이 축소됐다.

특히 서울 재건축 아파트값은 0.08% 오르는 데 그쳐 전주(0.32%) 대비 상승폭 둔화가 더욱 커졌다. 서울 재건축이 약세를 보이는 것은 정부가 6·19 부동산 대책으로 40개 청약 조정대상지역 내 재건축 조합원에 대한 신규주택 공급 수를 제한한 이유가 크다.

서울 송파구 잠실 주공5단지의 중개업소 대표는 "최근 몇주간 정부의 대대적인 단속에 정상적인 영업도, 매매 작업도 하지 못해 시세가 뚜렷하게 잡히지 않지만, 대책 발표 이후 팔려고 하는 사람들은 연락이 오는데 사겠다는 문의는 없어 호가만 수천만원가량 내려간 상태“라고 말했다.

업계에 따르면 실제 최근 송파구 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지 전용 76㎡(옛 34평형)이 14억9000만원에 급매물로 나왔다. 지난주 최고 호가인 15억5000만원에서 6000만원이 떨어진 것이다.

이 단지는 이달 초 76㎡가 15억3000만원에 거래된 바 있다. 그러나 늦어도 이달 진행될 것으로 예상됐던 재건축 계획안 심의가 지체되면서 상승세는 멈춘 상태다.

잠실5단지 외에도 은마아파트와 압구정현대 등 사업진행이 더딘 재건축 단지에서 호가를 낮춰 매물을 내놓는 집주인들의 움직임이 감지되고 있다.

업계에 따르면 은마아파트에서는 일부 집주인들이 호가를 최대 4000만원까지 낮춘 뒤 매수문의가 붙으면 매물을 거둬들이는 등 시장 분위기를 살피고 있다. 압구정동 현대3차 아파트의 경우에도 일부에서 호가를 1000만원씩 낮춰가며 매도 타이밍을 따져보는 것으로 알려져 있다.

업계 관계자는 "지금 강남 재건축 시장은 연이은 규제로 인해 눈치작전이 치열한 상태“라며 ”분위기를 살피는 매도자들은 대부분 한 단지에 여러개의 아파트를 소유한 다주택자가 대부분“이라고 말했다.

6.19 부동산 대책에 따라 재건축 조합원은 그동안 3주택까지 분양이 가능했지만 앞으로는 2주택 이상 보유하더라도 새 아파트를 1개만 분양 받을 수 있게 되며 나머지는 팔거나 현금으로 청산 받아야 한다.

이르면 9월 도시및주거환경정비법(도정법)이 개정될 예정으로 법 시행일 이후 사업승인인가를 신청하는 재건축 단지부터 분양 가구수가 제한된다. 아직 사업승인을 받지 못한 강남구 대치 은마아파트, 강남구 압구정 현대아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등이 규제 영향권에 들어가 있는 상태다.

따라서 잠실주공5단지 등 사업초기 재건축 단지 조합원은 도정법이 개정되는 9월까지 사업시행인가를 받지못하면 1가구를 제외한 나머지 가구를 팔아야 한다. 일대 공인중개업소 관계자들은 2가구 이상을 가진 보유자가 꽤 있기 때문에 매물이 꾸준히 등장할 것으로 내다보고 있다.

그러나 조합원이 급매로 내놓은 매물을 무턱대고 매입하면 낭패를 볼 수 있다. 조합원 권리를 분석하지 않고 매물을 매입하면 ‘6·19 부동산 대책’에 따라 새 아파트 입주권을 배정받지 못하고 현금 청산될 수 있어서다.

만약 한 조합원이 기존 주택 10가구를 소유하고 있어도 신축 아파트 2가구만 배정받는다. 이 경우 기존 주택 8가구가 매물로 나올 수 있다.

국토교통부에 따르면 이렇게 매물로 나온 주택을 매입하면 새 아파트를 배정받지 못할 가능성이 높다. 조합 설립 시점에 새 아파트를 배정받을 조합원 수를 이미 확정했기 때문이다.

만약 법 개정 후 사업시행인가를 받은 재건축 단지의 특정 조합원이 한 단지에서 종전 아파트 3가구를 보유했다고 하자. 비록 3가구지만 대표조합원은 한 명이다. 한 명에게만 새 아파트(전용 60㎡이하인 경우 최대 2가구)를 배정받을 권리를 준다. 중간에 한 가구를 팔아도 대표조합원 한 명에게만 아파트를 배정한다. 대표조합원이 아닌 매수자는 현금 청산을 당한다.

매도자는 매물로 내놓을 때 이 같은 사실을 공인중개업소에 설명해야 하고, 중개업소 역시 이를 매수자에게 설명해야 한다. 그렇지 않으면 형법상 사기죄, 공인중개업법 위반 등으로 처벌받을 수 있다.

다만 법 개정 전에 사업인가를 신청한 단지에선 기존처럼 한 다주택자가 최대 3가구까지 새 아파트 입주권을 배정받을 수 있다. 이런 단지의 3주택자 매물을 사면 조합원 지위는 없지만 아파트 1가구는 배정받을 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축 대상 아파트를 매입할 때는 반드시 조합에 매도자가 다주택자인지를 확인해야 뜻밖의 피해를 막을 수 있다”고 강조했다.