불어닥칠 '전세대란'…서울시 '재건축 시기 조정' 통할까?

강남권발 이주수요 2만4000여가구로 전세난 심화 예상

서울시, 이주 시기 강제 조정…조합측 반발 예상돼 난항

서울 강남지역 아파트 재건축이 본격화되면서 2015년까지 재건축 이주 가구가 2만4000호에 달해 전세대란이 우려되고 있다. 사진은 서울 강남구 개포주공 2단지 모습ⓒ연합뉴스

서울 아파트 전세값 고공행진으로 전세가율이 13년만에 최고를 찍은 가운데 내년까지 강남권 재건축 이주 수요가 2만9000가구에 달해 '초유의 전세대란'까지 우려되고 있다.

서울시는 관련 조례를 개정해 재건축 사업의 '이주 시기' 조정이라는 특단의 카드를 꺼냈지만 효과가 있을지 의문이 제기되고 있다.

26일 KB국민은행 부동산정보사이트에 따르면 9월 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가)은 64.6%로 전달보다 0.02%포인트 상승했다. 이는 2001년 9월과 10월의 기록치와 같다. 국민은행이 관련 통계를 작성한 1998년 12월 이래 역대 최고치다.

여기에 강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남 4구에서 연내 1만가구를 시작으로 내년까지 총 2만9000가구의 재건 이주 수요가 예상되고 있어 사상 초유의 전세대란까지 우려되고 있다.

강남권 재건축단지 주민들의 이주로 인해 주변 지역 전세난을 심화시키고, 서울 외곽의 임대료 상승까지 부추길 가능성이 크기 때문이다.

서울시는 현재 연내 주택 수급 전망은 멸실보다 공급량이 많아 안정적이지만 내년부터 조합의 계획대로 재건축 사업이 추진될 경우 약 1만2000호가 부족한 것으로 판단하고 있다.

이에 따라 우선, 조합과 자치구와 합동으로 관리처분계획인가 신청 이전 단계부터 의견조율을 통해 최대한 자율적으로 이주 시기가 분산될 수 있도록 유도할 계획이다.

최악의 상황을 대비한 특단의 조치도 추진한다. 재건축 사업 추진 단지들의 이주 시기를 보다 쉽게 강제 조정할 수 있도록 관련 조례를 개정할 방침이다.

현행 '도시 및 주거환경정비 조례'는 정비구역내에서 기존 주택수가 2000가구를 초과하거나 해당 자치구 주택 수의 1%를 초과하면 시가 심의를 통해 관리처분인가 시기를 조정할 수 있도록 하고 있다.

이를 손질해 2000가구 이하라도 인접한 다른 정비구역과 이주 시기가 겹치면 심의 대상으로 삼고, 정비구역 내 주택 수가 500가구만 초과해도 조정 대상이 되도록 했다.

관리처분인가는 조합원· 세입자 이주 및 철거 이전 단계로, 지자체장은 필요시 인가 신청일로부터 1년 이내까지 승인을 미룰 수 있다.

하지만 문제는 재건축 사업 지체는 비용 손실로 이어지기 때문에 사업 주체인 조합들과의 합의가 쉽지 않을 전망이다.

특히, 일정 이상의 개발이익을 얻으면 이를 정부가 환수해가는 '재건축 초과이익금 환수제'가 올 연말까지만 유예되기 때문에 더이상 지체하지 않을 것이라는 관측이다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 "재건축 사업은 조합원들이 부담해야할 분담금 등 사업성이 관건인데 초과이익환수제가 시행되기 이전에 관리처분인가를 받기 원할 것"이라며 "강제적인 이주시기 조정은 조합 수익성에 막대한 영향을 미치게 되기 때문에 자칫 행정소송 등으로 비화될 수 있다"고 말했다.

현재 '재건축 초과이익 환수제'는 실효성 문제로 폐지 법안이 발의됐지만 국회에 계류돼 있어 서울시 조치안의 가장 큰 걸림돌이 되고 있다.

결국, 서울시의 이번 조치에 대한 효과를 기대하기 어렵다는 우려의 목소리가 크다. 전세의 월세전화 가속화가 심해져 전세물량이 부족한데다 '재건축 이주민 시기 조정'에도 난항이 예상돼 전세대란을 잡기 어렵다는 분석이다.

함영진 부동산114 센터장은 "강남권 재건축 이주민은 결국 주변 지역으로 옮길 수 밖에 없다며 인근 주변 지역에 전세 상승을 막을 수 있는 장치를 강화하는게 다가올 전세대란을 막는데 실효성이 더욱 높을 것"으로 내다봤다.